高啊，广州这一计，扼杀天量供应 世界微速讯
这个结论，是，但又不完全是。
【资料图】
因为，在黄埔发文前后，广州悄悄上了一个大招，扼杀回迁天量供应。
为什么这么说，具体我们接着往下看。
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先来聊聊，为什么说黄埔天量旧改要入市了？
首先，是同一时间内，旧改数量很大，供应很大，打破供需平衡。
尤其是三年行动计划，官方口径里的拆除面积是3200万方。
在今年开年的超级大会上，黄埔累计批复71个旧改，开工建设1974万方，而三年计划中要开工的面积超过3000万方。
按一套100平来算，大概会供应30万套房子。
如果按照住宅和回迁房1:1的比例来算 ，商品房15万套；回迁房15万套。
这就是黄埔天量供应的来源。
其实，我算是全网第一个提出黄埔天量供应的概念和计算模型，当时是黄埔的楼市最火的时候，挨了不少骂。
但是，这一论证是对的，尤其是旧改刹车，2021年省住建厅的调研报告，也提到了黄埔旧改天量供应，还有建设用地指标缺口的话题。
一拆一建之间，供应是两个极端。
拆的时候，房东都需要自己租房买房；而拆的速度，没有建的速度快，此时供不应求。
所以，2020年-2021年，黄埔房价一路狂奔。
土拍，频频摇号，320家马甲到场，庙头摇，黄陂摇，逢拍必火。
新房，当时黄陂板块融创广府壹号一度要卖到了5万，现在价格回调到特价3字头也得选，而且还面临能不能按时收楼，孩子能不能按时上学。
二手，更不用说，大部分板块在2021年冲至顶峰，价格开始回调，直接横盘了。
比如，万科金科现在二手挂牌2.8万/平，直接跌回2020年。
如果没有救市政策，房子没有地铁，学校、园林等硬核指标和配套，黄埔二手有可能还会吃掉以前的涨幅。
其次，黄埔是想限制回迁房供应和上市的，但是最终发文的版本还是心软了。
今天黄埔发布的新政，已经明确回迁房，可以通过办理补交土地出让金手续上市交易。
|正式稿的说法
不过，重要的不是它说了啥，也是相比上一份征求意见稿的文件，没提啥。
|此截图为征求意见稿
1、在之前的意见稿中，有回迁房自持的年限，也就是20年。
之前是业主50%的面积要自持20年，也就是你有1000方，那500平，也就是5套房子，是要自持20年的。
2、在之前的意见稿中，拿证后五年才能限售的规定。
旧改周期本来就长，拿证短的需要5年，长的需要十年，这无形中也延迟了回迁房的入市时间。
现在整个广州，可以入市交易，也只有琶洲和线坑拿到了国有证，补缴地价之后相当于二手房交易。
是的，限面积，限交易年限，简称“双限”。
而这一次的正式稿，完全取消了“双限”。
|新福港旁，线坑花园明确可入市
两相对比，新政已经不再提及自持、限购等方面信息，相当于从侧面允许安置房入市。
|黄埔旧改 且不说回迁房的供应，未来5年之内，就算有8-15万套的商品房入市，对黄埔来说也是压力很大的。 过去5年，黄埔新房成交才稳定在1.2万套左右，高峰时期也到不了2万套。 如果通过批复的方案，批复的节奏来控制旧改供应，已经不太现实了。 毕竟很多都拆了，再拖下去也不是办法，终究是要建的。 所以，在最新2023年年度计划里，黄埔新增了很多项目。 为什么？形势比人强。 黄埔，接下的最重要的任务，是建房子！ 2 那么，回迁房供应对商品房冲击，有没有办法解决？ 答案是自然有的。 通过市场调节，增加交易的成本。现阶段，商品房对于回迁房的优势是全方位的，包括产品质量、物业服务、楼栋密度等。 但不可否认的是，回迁房有一个大杀器——便宜。 接近一半的价格，就可以享受80%的东西。毕竟两者整体地段一致，许多配套也是共享的。 比如琶洲新村和保利天悦，前者8-9万/㎡，后者16万/㎡，价格天差地别，各自的客户画像完全不相干。|琶洲新村
买家图便宜，广州就从这个角度入手，来调节市场。
前几天，广州规自局发了两份文件《广州市国有建设用地使用权出让金计收规则的通知》和《进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第二批）的通知》。
两份文件中，都提到了拆迁安置房出让金的政策：
统一按市场评估地价40%计收土地出让金。
什么意思？
回迁房要想入市，就要按你房子周边土地公开市场出让的价格的40%，计收土地出让金。
这个是已经明确下来的了，毋庸置喙。
举个里仁洞旧改的例子，方便大家理解。
例子展开之前，大家一定要看看月底即将出让的长隆地块，其楼面价2.8万/平。
这一点很重要，会影响到里仁洞回迁的补缴的土地出让金，毕竟里仁洞实施方案节点也差不多。
居民一套100方的回迁房，按2.8万的40%计收土地出让金，也就是每平米11200元。
那么，他要卖这套房子，补缴的成本就要112万。
如果这套房子，他定价每平4万，单价比万博和樾府要低2万左右，那么买家就要花512万买这套回迁房，折合下来单价5万多了。
这买什么回迁房啊，商品房他不香吗？
一把尺子量到底，黄埔肯定也要按照这个政策，收土地出让金的。
你想读黄广附，要买富颐的妹妹，也就是回迁房，先看看补缴的出价金有多少？
都快要赶上新房首付了，更别说还有二手房交易流程的税费。
更别说，还有人想买沥滘海珠新城回迁房，图啥呢？
只能说，扼杀天量供应，广州这一招，真的高啊。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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